很微妙!年末,一线城市楼市起变化!舟山呢?

搜狐焦点舟山站 2018-11-29 14:00:10
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种种迹象显示:深圳和北京的楼市,正在发生微妙的变化。 什么变化?市场不那么冷了,开始有了回暖的迹象。当然,这种迹象有待进一步确认。

种种迹象显示:深圳和北京的楼市,正在发生微妙的变化。

什么变化?市场不那么冷了,开始有了回暖的迹象。当然,这种迹象有待进一步确认。

11月26日晚上,位于深圳福田区的万科臻山府三期(又名“香蜜府”)在网上发售。晚上7点半公示房源,晚上8点开始选房,8点半选房结束。据深圳多家媒体报道,短短半个小时就实现“去化率”超过90%,销售额大约60亿。

要知道,“香蜜府”基本上都是接近180平方米的大户型,单价在8.38万元到11万元左右(均价9.71万元),总价约1500万起。这样高总价、改善型的房子,转眼之间基本上被抢购一空,深圳市场强大的购买力可见一斑。

“香蜜府”热销,一个重要原因是价格倒挂。这个盘位于深圳安托山片区,是双地铁物业,商业、教育配套俱佳,新房因为限价显著低于周边二手房。

在华强城东北方向2.5公里附近,万科星城正在进行最后一天的诚意登记,这个盘将一次性推出3300多套房源。从登记情况看,还是比较热烈的。

要知道,短短一个月之前,深圳新房市场还是一片“愁云惨淡”。在华润城再次辉煌了一把之后,当时新房的“开盘去化率”就开始抛物线式地下滑:深圳中原地产公布的数据显示,截至10月21日,10月份深圳共有23个新盘入市,其中住宅推货量4755套,开盘去化率仅约28%。

而在上半年,深圳新盘的“开盘去化率”高达50%。

10月份最惨的时候,入市当天去化率低于20%的就有5个楼盘。

而随着“香蜜府”、“华强城”、“万科星城”进入销售季,一度消失的人气好像又回来了。另外值得关注的是,从10月到11月,无论是冷的时候还是回暖的时候,新盘销售中都出现了一个现象:改善型的房子卖得比刚需要好。

至于北京,最近的土地大拍卖引起了广泛的关注——11月26日,北京市公开出让位于顺义区和大兴区等8个城区的13宗地块。最终除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外,其余12宗地块全部成交,土地出让收入约316亿元,创下单日成交地块数量的新记录。

媒体的报道说:“整体土地市场并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。26日,成功出让的12宗土地合计有45次报价,参与竞买的房地产企业接近50家,不少房企参与了多宗土地厮杀。”

那么问题来了:以深圳、北京为代表的中心城市,为什么在年末突然出现了楼市回暖迹象?

其实最近一段时间,从“研究经济工作的”政治局会议未提及楼市调控,到住建部提出“供需平衡”的“四字真言”;从央行不断降准和诱导市场利率走低,到部分城市开始刺激楼市的需求。

总之,当前经济稳增长的压力比较大。货币政策虽然开始宽松,但“宽货币”尚未带来“宽信用”,10月金融数据仍然比较难看,企业贷款欲望不高。目前,全社会固定投资虽然有所回暖,但仍然显著低于GDP增速,显示未来经济增长将继续走低。

在这种时候,楼市的变冷未必是好事。所以,住建部提出“供需平衡”大有深意。楼市的“需求”都消失了,这是不行的。因此我们看到,部分城市落户门槛继续降低,房贷利率上浮幅度开始下降。

深圳是上一轮上涨的领头羊,也是率先进入调整的城市,调整时间最长。尤其是2018年7月末,深圳追加了一轮楼市调控,把一度回暖的市场打压了下去。现在,随着降准和“定向降息”,敏感的深圳楼市再度出现了回暖迹象。

当然,这种迹象仍然微弱,需要进一步确认。但如果你细心观察可以发现,改善型需求已经开始发力,这批购房者来深圳较早、有过买房经验,对楼市看得比较透,购买力较强。“香蜜府”就是典型的改善型楼盘,所以被追捧必然的。

北京这次成功的土拍也意味着,开发商对中心城市优质土地还是非常渴求的,即便是在年底资金紧张的时候,仍然遏制不住拿地冲动。当然,近期大开发商融资渠道突然打开,也给他们提供了弹药。

最近几天有媒体统计:仅11月份以来(至24日),就有27家房地产公司发布了境内外融资公告,既有行业龙头也包括民营企业,融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,总规模超过800亿元。

值得注意的是,11月23日央行研究局局长徐忠在“财新峰会”上明确表示:

可考虑一是缓解房地产开发商的融资压力,增强供给能力。二是发展房地产投资信托基金(REITS),有利于开发商利用长期资金推动租售并举。

徐忠是今年宏观政策方面的牛人。他的怒怼,他的建议,最终往往变成了政策的一部分。所以,他的话你值得细细品味。

当然,目前市场回暖仍然是“小荷才露尖尖角”,而且是局部的、有待进一步确认的。在买房问题上,刚需、改善型需求不能太悲观、太迟疑,而投资性需求则不能太乐观、太激进。

一线城市的最新楼市异动,通过各种渠道传递给大众。

在“住在舟山”微信群里,就有读者认为,北京土拍已经开始热了,舟山也应当不远了。

不过,“慢一拍”的舟山,近期楼市鲜有热点。每天的一手房成交量在二三十套左右,不到高峰期的一半。

而有开发商人士说,一些主打高品质的楼盘,仍有人问津。如新城CBD的某高端楼盘,标价为2.4W至2.5万,近期陆续有去化。

目前,支撑舟山楼市消费的,

主要是改善型需求。

那么,什么才能适应市场主流需求?

是高层大面积?

是低密度花园洋房?

还是精装修小独栋?

现在,舟山本岛新面市的楼盘,

有一个值得注意:

就是同质化现象严重。

放之眼前,

大片都是高密度城市高层住宅,

连外立面、楼盘布局都有些相像,

这样的房子,

能够引发人们的改善欲望吗?

舟山楼市进一步激发活力,

需要从“供给侧”动动脑筋。

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