两个大佬,同时开启“楼市大收购”!

搜狐焦点舟山站 2018-11-23 11:07:36
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一个是新加坡的最大房企,一个是中国的最大房企,两个“大佬”同时开启了“买买买”的模式,这意味着什么,不言自明。

2018年11月13日,楼市有两条消息值得关注:

1、新加坡地产巨头凯德集团,以接近128亿元人民币的价格,购买了上海即将落成的“第一高双子塔”——位于北外滩的新地标建筑“星港国际中心”。

2、万科以3.55亿元的价格,竞得上市公司嘉凯城旗下5个地产项目公司。

上图是这个盘的实景图,快建成了。

如果你搜一下上海媒体关于这个“双子塔”的报道,就会发现充满了自豪感。媒体历数的亮点有:

无缝对接地铁12号线及19号线;

二层设有空中连廊方便直达周边项目;

17500平方米的屋顶花园全天候向市民开放;

由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成;

上海新地标,上海最高“双子塔”;

上海建筑最深地下空间,地下6层,3层商场、3层车库。

据报道,这个盘占地面积为4.06万平方米,总建筑面积41.61万平方米,其中地上建筑面积为24.38万平方米。

此次转让的方式是:项目公司100%股权挂牌转让,成交价是127.86亿元。卖方是上海国资委旗下的上市公司“上港集团”;买方是凯德集团旗下的“来福士基金”与新加坡政府组成的投资公司。

上图是“上港集团”就此事在11月12日夜间发布的公告。公告说,这次交易的投资收益约人民币15.5 亿元,归属于母公司股东的净利润约人民币 11.7 亿元。应该说,相对于交易总金额来说,利润率并不高。

如果我们把这个盘的地下部分建筑面积按照一半计算(价值打折),获得的加权平均楼面价是3.87万元人民币。虽然建设尚未完工,还需要内外装修的投入,但3.87万元的价格仍然堪称“划算”。

更值得注意的是:“星港国际中心”是上港集团和中国金茂联手开发的项目,之前双方各占50%的股权。2017年12月,上港集团通过产权交易所以59.98亿元的代价从中国金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50%的股权。至此,这个项目100%的股权都归了上港集团。

然而,仅仅在11个月后,上港集团就卖出了这个项目,相比去年12月的估值只升值了不到8亿元。

在卖出的公告里,上港集团说:“为了迎合北外滩航运中心建设开发节奏,并保障项目建成后更专业的商业开发及运营”,董事会同意出售这个项目。

也就是说,上港集团认为引入凯德集团之后,可以让商业开发、运营更专业。因为凯德的确是这方面的专家,之前凯德就在上海运行两个来福士广场。但问题是,上港集团在陈述原因的时候,显然是“站在市政府的角度”,是牺牲小我,成就大我。

巧的是,在交易宣布的当天,中国领导人正在访问新加坡,中新自贸协定升级版有望签署。

所以我们可以这样猜测:站在中国改革开放40周年的历史节点上,深耕中国多年的凯德集团继续看好中国、看好上海的不动产,所以才投入巨资,准备在上海运营全球第十座来福士(凯德旗下商业综合体品牌),这同时也是上海的第三座来福士。

对于凯德集团的投资意向,上海官方应该非常重视,所以才有了这次“非常划算”的交易。不过“星港国际中心”的名字也很有前瞻性,“星”可以理解为新加坡的简称,“港”可以理解为香港的简称(也可以理解为“上港集团”)。所以,必然被新加坡或者香港的企业收购。

另外一个买买买的企业,是万科。这次万科从上市公司嘉凯城手中,买下了5个项目公司,并承担了相应的债务。所以成交金额看起来不多,只有3.55亿元。嘉凯城今年前三个季度亏损大约5.4亿元,这家企业正在“去地产化”、转型影视业。

万科在喊出“活下去”的战略后,就一直在买买买。此前,在环京地区买下了华夏幸福的大量项目,此次买下的嘉凯城项目则主要在杭州。而在上述两次交易之间,万科买下了海航集团在广州“寰城海航广场”等。

上述成交,基本上都带有“捡漏”性质。因为现在市场偏冷,一些企业资金链存在问题,而万科向来稳健,现在恰恰是拿地、拿项目的好时候。

事实上,今年年初,万科还从凯德集团手中,一口气购买了20个购物中心。

那么问题来了:既然这么看好中国,凯德为什么把20个购物中心卖给万科?

原因很简单,凯德集团正在调整在中国的策略,开始把投资集中在一线二线城市。卖给万科的,多是三四线城市、单店面积较小的购物中心。而在上海、广州、深圳、杭州、苏州、武汉、重庆等城市,凯德集团不断的在收购、上马新项目。

可以这样说:万科正进入“通吃”状态,从住宅开发到购物中心运营,从物流地产到城市建设承包等,统统拿下。而凯德集团则把战线收缩到了大城市,试图深耕核心城市。

如果说凯德试图当中国商业不动产领域的“苹果”,万科的目标似乎是房地产全领域的“苹果+华为+vivo、oppo”。

总之,他们都非常看好未来,都在用真金白银在行动。或许他们都深知,这个看似偏冷的“楼市冬天”,恰恰是最好的播种季节。

另外,今天下午财政部还公布了今年前10个月的财政数据。值得关注的几组数据如下:

1-10月累计,全国一般公共预算收入161558亿元,同比增长7.4%。

10月份,全国一般公共预算收入15727亿元,同比下降3.1%。

1到10月,个人所得税12287亿元,同比增长19.9%。其中,10月份个人所得税同比增长7%,增幅比上月回落13.8个百分点。

土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%。

可以看出,随着国家加大减税力度,财政收入的增速在不断放慢,单月甚至出现了下滑(单月负增长可能会维持一段时间)。卖地收入仍然高速增长,但也从之前的40%以上回落到32%左右。这些都告诉我们,楼市如果继续冷下去,对稳增长将不利。

[延伸】这家中小房企连续4年全省销冠,司机退休都能拿800万。靠得竟是这个?

这家房企是区域房企里的另类,表现在以下几个方面:

●2018是大家公认中小房企艰难的一年,可他家的销售预计将从去年的37亿增长到60亿,利润率也在上升。2019年,他家总销售预计将突破100亿。

●中小房企都怕外来巨头。可他家项目比巨头家竞品溢价更多卖得更好。他家还与万科合作,成立了股权比例对等的合资公司,而且发展非常迅速。

●别的内地中小房企总是发愁留不住人才,可他家人才队伍非常稳定。

●别的中小房企还在一味做住宅卖住宅,可他家已经把教育、养老作为自己的战略方向,重兵投入且已经见到效果。

这家房企就是宁夏中房集团。过去几年,他家是青海、宁夏2个省和2个省会城市的绝对销冠。

日前,明源君在银川对话了宁夏中房集团董事长方陆,并深入中房多个项目调研,感触颇深。

具体来说,中房的敢于投入有以下几个方面:

❶ 在住宅产品和服务上敢于投入。短期看是牺牲了部分项目利润,但长线看,却带来口碑和品牌,让其项目不愁卖能溢价。而品牌、管理的输出,可以实现轻资产运营。

❷ 在员工身上敢于投入。中房车队的一个普通司机,退休的时候都能拿800万。中房的员工,买中房的房子可以打折而且首付给予一定比例的免息借款。这种实心实意的投入,让真正的人才舍不得离开。

❸ 在未来趋势上敢于投入。中房在教育、医疗上的投入,都是大手笔的、战略性的。其投资的学校,已经是整个银川最好的学校。其养老设施,和一线城市相比也毫不逊色。这2个方面不但可以成为地产的支持,也会独立盈利。

01

你在产品和服务上的投入,

客户一定能感受到!

客户感受到了,早晚都会有回报!

面对外来巨头的挑战,中房也经历过迷茫和恐惧,以为像自己这样的中小房企没有多大生存空间了。但是通过几年的实践,中房现在越来越有信心。

中房的信心,来自于2句话:一句叫“强龙难压地头蛇”。外来巨头虽然强大,却永远也不如中房了解本区域和本地客户,中房是“最懂咱们宁夏人的开发商”。

另一句话则是中房给自己的定位,“我永远都不走,陪护您一生。”中房把自己定位成暖男,永远守护本地客户,外来巨头的则是高富帅,很可能捞一票就会走。

从数据来看,中房有理由自信,其项目的价格、销售速度,均高于外来巨头的竞品项目。

在大牌房企蜂拥而至的2014-2017年,宁夏中房连续四年是当地房地产行业的销售冠军,而且领先优势明显。

中房面对外来巨头时,有以下一些优势:

1、中房的产品敢于在本地化上投入,因此是更懂本地客户的产品;外来巨头在用力,中房则在用心

外来巨头的产品,很多是标准化的。即使做一些本地化,也因为不很了解本地,或者不敢过多投入,不能真正满足本地客户的需求。而中房的本地化,则敢于在研发上投入,敢于在产品上投入!

中房的每一个项目方案,董事长都亲自参与,每一个项目都有自己独特的文化主题。比如,在宁夏的项目中房东城人家,通过和当地西夏文化西夏史学家的深度合作,把西夏文化系统融入了自己的住宅项目。在西宁的中房萨尔斯堡,通过聘请中央音乐学院的教授,把音乐文化融入了自己的建筑和园区。

西北阳光宝贵,中房的户型就一直在研究怎么让更大面积的客厅和卧室朝阳。外来大牌房企基本上都是做车位,可中房却做出了家家都有门的的地下车库,成为私家领地,车库可以办证,夏天还可以当地下室储藏间使用,很受欢迎。如下图所示:

银川等地干燥,寒冷。中房就成为银川最早做恒温恒湿恒氧产品的房企。屋子里的PM2.5不超过20,吸烟、养狗等等各种异味都可以置换出去。

银川的风沙大一些,中房就在窗户上下了很多功夫,最终让窗户的密闭隔音达到高标准。

银川是地震多发区,是八度设防区域,这是客户的敏感点。中房就用了橡胶垫隔震技术,这个属于国际领先的技术。如下图所示:

宁夏因为沙蒿的花粉,有季节性鼻炎,而中房正在研发能治这种过敏性鼻炎的房子。

这样的例子还有很多很多……总之,中房围绕客户居住生活的方方面面,不断升级着自己的产品和服务。

2、中房的房子敢于在“看不到”的质量上投入,每平方造价多了100-200元,却换来长期的口碑和品牌

外来巨头的房子,都是一个个项目算账的,客户看不到、无法对销售产生直接作用的投入,都是能省则省。

中房深耕本地,是“几十年一起算账”的。中房相信,项目质量好,客户一定能感受到,即使现在感受不到,5年、10年后感受到,也一样有意义。

就实测实量而言,国家标准是85分,中房的实测实量却都在97分以上。为了这个97分,中房每平米要多花100-200块。

中房认为,把钱花到结构质量、水暖配件等“看不到”的地方,虽然交房的时候感觉不到,可是用起来就能感受到。

明源君在当地走访中房老业主,他们有2个很有意思的说法:

一是毛坯房装修的时候,装修队感概说,这个房子又省力又费力。省力是因为墙面地面平整度非常高,甚至达到光滑的程度,根本不用二次加工找平,费力则是因为结构都太结实了,如果要砸墙,比别的项目要多费好多时间。

二是搬到中房的房子里以后,打扫卫生的频率和以前相比降低了。因为屋子里头灰尘少,后来大家细细研究认为是房子的密闭性更好。

中房在2018获得了自治区政府最高奖―― 宁夏政府质量奖,这是房地产业和建筑业首次获得该奖项。董事长方陆动议把100万奖金拿出来,加上他自己的捐资,和配资,成立了500万规模的“磐石基金”,每年拿出50万的收益,奖励在质量工作方面有突出贡献的部门和个人。

3、中房敢于在服务上投入,不为赚钱,只为让客户生活更方便

从卖房开始,客户就被纳入了中房的“360度金牌客户服务体系”,从客户走进中房第一眼到后续的每一个接触点都有标准动作。

客户买了房子后,有的房企就是交房时通知你来,一两年都不搭理客户。而中房的标准动作包括:邀请客户参加工地开放日、告诉客户工程的进度……交房后,还有一个“四年有约”。中房的老旧小区,早已经过了保修期,但中房还会去维护,在二十年的小区里面补种树,重新修整道路,老年人的座椅、孩子的游乐设施、小区大门等等。

同时,自2016年起,中房在所有项目推行“168社区服务体系”,“1”就是”一个和谐的社区大家庭”;“6”是“6大社区服务中心”包括客服中心、健康中心、健身中心、长者服务中心、儿童娱乐中心、家居中心;”8”就是社区周边的八大配套服务,包括超市、果蔬、餐厅、美容美发、药店、洗衣、咖啡厅、银行等等。

这些服务配套本身不为赚钱,打平就可以。但是,因为客户享受这些服务之后,有好的感受,他们就会帮中房传播,给中房将来的发展带来巨大的品牌势能……

4、品牌优势带来大量合作需求,轻资产轻松赚钱

因为中房在本地的优势,各大巨头没有人想吃掉中房,反而纷纷来找中房合作。

中房认为合作的前提是价值观相同、理念相近,比如是否像中房一样注重企业诚信,注重产品和服务品质,注重客户关系,有良好的企业文化。中房最终选择了万科,成立了“中房万科”公司,2家出资对等,收益对等。

中房目前也和小房企合作,轻资产开发项目,因为中房有品牌优势,所以通常持股份额大于出资比例。

▲ 方陆总(右)和明源地产研究院总编王恒嘉参观后合影

02

留住优秀人才,

靠“金手铐”,也靠专业追求

三线城市的人才招聘是很多公司的痛点,但是中房的核心员工离职率很低,为什么呢?因为中房给他们戴上了“金手铐”。

中房是宁夏第一个股份制改造的企业。最早是全员持股,如今优化成为中层以上干部、优秀技术人员持股。

中房有管理和技术人员两个晋升序列,技术人员最高级叫首席,其后依次是资深、高级、中级、初级。

首席技术人员就相当于管理序列的中层正职。目前管理序列和技术序列中层以上的,都给配股,这就是金手铐。股权架构动态管理,不同的职务有不同的股权。

如果某一年中房股东的分红是税后25%,也就是说,你当时如果买了20万股,就分得5万,四年财富就能翻番。

而这还不是最诱惑的,最诱惑的是增值。比如2014年每股增值了1.8元,2015年增值了2.2元。也就是说,之前如果投资了10万,在14、15年已经挣了40万。不算前面说到的分红,总数已经变成了50万。

那么金手铐怎么体现呢?在中房,章程约定:只有分红是每年兑现的,股份增值在员工退休时才能变现,中间离职的话,只退回最初的股本。你当时多少钱买的,公司多少钱买回来。

因此,一般人是不会随意离职的,因为回报确实太可观。

前两年第一批全员持股的老股东退休的时候,一个普通司机就拿到了800万,还有人拿到1000万、2000万……

中房的股份不但能留人,还能规范管理层的行为。

因为中房的股份分为两部分,普通股和职务股,普通股一般不动,职务股有职务就在,没职务就拿掉。

中房曾经有一个高管,年收入在200万以上,他的股权已经累积很大,但是他贪腐出问题了,最后降成普通员工,股份都没了。这种制度让管理层“输不起”,减少违规的发生。

中房认为,自己的业绩不会永远都在增长。所以,“金手铐”之外,中房还希望能给员工认同感和归属感。这种认同感和归属感首先是通过关爱实现的。

此外,中房还希望建立起规模之外的专业追求。因为对产品的钻研是无止境的,优秀人才有一个奋斗目标,就会有强烈的认同感。

中房对专业的追求,除了前面已经提到的恒温恒湿恒氧等等技术追求,还有文化的追求。

西宁的萨尔斯堡项目,有一条河弯弯曲曲的,像一个五线谱,这触动了中房的灵感,于是就请中央音乐学院的一位教授来做音乐文化社区的策划。

社区里,一个小广场上有椅凳,你距离它到五米的时候,音乐开始响了,然后坐在那里就可以开始听音乐,你一离开它就停了。有的地方有孩子可以玩耍的击打乐器,售楼部会馆做了音乐厅……

中房东城人家项目,设立文化主题时选择了西夏文化,就把宁夏的顶级西夏文化专家聚集到一起研究。最终做了琴棋书画四个园,西夏的建筑符号、西夏的羊拐棋、西夏的音乐、西夏的书法,都在一个社区里得以呈现……

当然,西部的人才总体上跟发达区域还是没得比,中房在留人之外,还有另一个渠道把产品做得更好,那就是:借助资源,不求所有,但求所用。

比如,中房的恒温恒湿恒氧的系统,后台管理就在南京朗诗。中房还聘请了各个方面的顾问,这些都是借助资源的方法。

03

养老、教育等可以成为地产的支持,

也可以独立生存

中房对教育和养老的布局是一箭双雕。

一方面,教育和养老是地产主业的配套,让中房的房子有了更完善的生活配套。比如,因为中房有从幼儿园到高中毕业的12年完整教育体系,又有养老体系,客户从3岁开始,一直到老年,都可以享受到中房的服务,这就把卖房子变成卖生活方式。

另一方面,教育和养老本身也能盈利,成为独立的产业。

中房给教育板块的定位是民办教育,要个性化、差异化、特色化、多样化、优质化、国际化。

中房下属的景博学校,目前是银川数一数二的学校。很多人为让孩子有优先进这个学校的资格,会去买中房的房子。景博学校小学有综合素质班、艺术特长班、科技创新班、双语班、国际班,等等。

这些班不是业余的兴趣班,而是根据孩子的特点,持续进行某个方面的培养。这个班的课程除了正常的文化课以外,那就是结合你的特长,进行针对式的教育。比如说偏理科,就到科技创新班;想培养一种音乐特长,就到某特长班。

下图是中房景博学校室内体育馆的攀岩墙、和校内的动物园。这些设施,很多一线城市的学校也没能配备。

中房的养老有三类产品,分别是:幸福里、幸福汇、幸福家。现在的中国老人,90%是家庭养老,7%是社区养老,3%是机构养老。

“幸福汇”做的就是90%家庭养老所需要的医食住行购娱学,其中医主要做健康管理和康复理疗。也就是上门服务或者远程服务为主。幸福家则主要是做家庭里面的适老化改造,这个和产品本身是融为一体的。而“幸福里”,服务社区养老的7%,目前正在银川全市大规模铺开。

“社区养老”的模式,是说老人还和子女们住在同一个社区里,但是老人有一个集中活动和养老的地方,失能半失能老人也可以享受全天候的服务。子女方便的时候,也可以随时来看望。

幸福里项目“嵌入”在小区里,可以从社区里面进入,小区外面也有单独的入口。一般是个两层建筑,三楼是一个活动平台。

日前,明源君曾参观了中房的一个“幸福里”项目,里面老人们正在参加教育、健身等活动。而中房集团董事长方陆本人的母亲,也在这个项目养老。足见中房对自己项目的信心。

“幸福里”养老项目的设备是国内领先的,下图是工作人员在演示给失能或半失能老人洗澡的装置:

中房认为,中国的房地产有一天会到天花板,而养老跟教育则将是长青的产业。因此,中房将三个团队完全分开,让教育、养老和地产既相互支撑,也能够独立发展。

04

相信春天一定会来,

也要善于抓住冬天的机会

对于区域深耕房企的未来,以及整个地产市场的未来,中房是偏乐观的。因为:

1、因城施策精准调控之后,区域深耕房企的政策风险大大降低。

早期的调控,经常出台全国性政策。最后的结果是:政策的本意,是用猛药抑制经济发达地区的房价过快上涨。可是中西部房价并没有怎么上涨的地区,也遭遇周期性打击,这是区域深耕房企的最大危险。

而因城施策之后,地产对地方财政、税收贡献很大的区域,房价又没有大幅上涨,以地方政府对本地情况的了解,是不会随便加码调控的。

2、地产行业的未来一定光明

中房认为,房地产行业的未来一定是光明的。如果说有变化,那就是转向更有质量的发展。为什么呢,房地产对于经济仍然是很重要的。

而且,这种情况即使发达国家也是一样的,比如美国的房地产业在GDP当中的贡献率在13~15%,而美国很强大的金融和保险业在它GDP当中的贡献率也才8%。而中国的城市化,还远远没有完成。

目前中央的态度则是稳房价,所以房价不会大涨也不会大跌。所以,中房认为站在5年、10年的周期来看,未来是一片光明的。

当然,短期内,也不排除楼市出现短暂冬天的可能。如果因为某种黑天鹅事件,购房者的预期急剧下降,大家都不买房了,就会出现短暂的冬天。因为所有政策的出台要起作用需要时间,买房信心的恢复也需要时间。

中房现在的做法是“应对第一、预测第二”。没有人是神仙。所以既要作出判断,也不能盲目相信自己的判断,而要做好应对的准备。中房目前已经总结了“过冬18法”,包括“谨慎拿地,减少土储,拿小而好地块”、“把控节奏,缩短计划周期,提高应变能力”、“暂停招聘普通新员工,实施换血计划”等等。

中房认为,危险也孕育着机会。如果冬天真的来了,就看谁能熬得时间最长。在冬天里,有抄底的机会。寒冬一旦过去的话,之前准备越充分的人恢复得越快,能迅速抓住新一轮的发展机遇。

来源:中国房地产商会

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