代建来袭,未来或集中于少数房企!

搜狐焦点舟山站 2018-11-18 09:11:52
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近几年,房地产行业涌起多元化浪潮,“房地产+”更成为房企寻求战略新方向,谋求利润增长点的代名词。

近几年,房地产行业涌起多元化浪潮,“房地产+”更成为房企寻求战略新方向,谋求利润增长点的代名词。在众多新业务领域中,代建可以说是发展最为迅速的一个,从行业龙头到区域性标杆,纷纷上阵代建的市场,竞争格局颇为激烈。作为一种“以小搏大”的战略举措,代建实现了低投入撬动大收益,迎合了房企对规模与利润的追求。

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目的:规避政策风险与高成本土地获取,房企纷纷涉足代建业务

代建起源于美国,在国内最初以政府代建的形式存在,尤其以杭州本土房企最为热衷,绿城、滨江、宋都等均参与进来,当地代建市场迅速升温。随着市场行情动荡,除了这些较早布局代建的房企外,万科、保利、金地、旭辉、建业等房企也争相加入了代建军团。

抢滩代建业务,房企可以说是蜂拥而至。自2010年9月绿城转变运营思路,成立绿城房产建设管理公司,输出品牌与管理服务,打响代建第一枪,此后行业内房企对代建的关注有增无减。我们认为,代建缓解了目前房企最为承压的两大因素,土地和政策,而通过加码代建,房企仅是参与开发和后续管理,相比于传统地产开发,房企省去投资环节,一则避免了当下土地招拍挂市场竞争与较高的土地获取成本,二则可规避政策收紧对项目布局及后期去化带来的不利影响,从地产商转向服务商,房企坐享品牌输出收益。

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格局:代建领域以绿城为大,与朗诗、滨江等房企细分市场

经过6年快速发展,代建领域已形成新的房企格局。目前来看,所谓“早起鸟儿有虫吃”在绿城身上得以验证,据企业2016年中期业绩公告,至2016年6月,绿城负责的代建项目达到166个,涉及面积5225万平米,以代建公司成立时间为计,绿城平均每年新增代建面积有871万平米。此外,截止2016年底,企业全年代建签约销售金额为181亿元,不管是项目规模,还是签约销售额,绿城彰显了在代建领域的领头羊地位,短期而言,行业内无其他房企可匹及。

绿城为大的格局下,房企间以细分市场各谋份额。体现在项目类别上,绿城、滨江是中高端产品的典型,服务于精品住宅的开发和管理,而专注于绿色地产的朗诗将自身优势放大,绿色科技住宅成为企业代建业务的标签,同时我们也看到,万达、红星美凯龙分割商业市场,前者发力城市综合体,输出品牌万达广场,后者代建家居MALL,进一步做大品牌影响力与规模。在服务内容上,房企彼此的代建亦有差异。以绿城和朗诗为例,两家都注重品牌的输出与品质的保证,但在具体服务中,绿城还纳入了项目前期规划、材料采购等服务,而朗诗更多的关注项目工程建设层面。

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模式:服务政府、企业和资本形成3种模式,绿城代建4.0联动产业链

综合房企参与角色,面向不同的委托方,当下主流代建模式主要有3种,分别为政府代建、项目代建及资本代建。其中,房企接触最多的当属政府代建,其次为项目代建,资本代建较为少见。

政府代建可以说是入门代建业务的最好途径。近两年,中央明确加大保障安居工程的要求,各地方政府都有建设安置房、限价房、公共租赁房的指标,且对开发企业并无特殊要求,房企合作政府代建保障房的门槛较低。于合作方面,政府提供土地和资金,房企仅负责保障房项目的建设与管理,在项目出售或出租后,获取相应销售额或利润额7%-8%的分红。

项目代建往往需要受托方有不错的行业知名度,业务集中于具有品牌溢价能力的房企。在这种模式中,委托方通常是中小型房企或跨界企业,需要提供土地、全部或部分资金,后续的项目开发、经营及管理则由受托方全权负责,其代建收入来自派驻团队的基本管理费用、委托开发管理费用以及项目业绩奖励三个渠道。据公开资料显示,绿城管理的毛利率可达60%,净利率甚至有30%,超过不少传统房地产开发企业利润率,项目代建的总体收益颇为可观,尤其是输出品牌,项目以高溢价超额完成销售预期,受托方获取收入也随之水涨船高。

资本代建则是构建资金平台,实现三方共赢。这种业务模式下,作为受托方的房企一方面搭建金融平台引入意向金融机构,一方面寻找合适的地产项目以供投资,待项目确认后,房企负责开发及管理,后期与投资方共享收益。通过资本代建,可以有效缓解一些因为资金问题而无法继续开发的项目困境,如烂尾楼,在加速存量房源去化的同时,确保了项目提供方、代建房企与投资方获益。

此外,值得一提的是,主流代建模式之外,绿城于2016年年中推出了“代建4.0”标准体系,对原有的代建业务进一步升级。相比于前3种代建模式,绿城“代建4.0”最大的亮点在于联动上下游产业链,实现代建平台化,一则面向委托方,以对赌约定、合同承诺获得高度信任,二则整合绿城旗下供应链,提供更长周期的服务。对比之下,“代建4.0”打通项目开发全产业链,整合基金、供应商、保养等资源,服务层面更为周全,有助于绿城更快占据市场、增加客户粘性。 

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趋势:短期业务资源可观,长期或集中于与政府、资本的合作

对于未来代建市场,我们判断其业务方向会趋于集中,且或为少数实力较强的企业所垄断。

短期(5-10年期间)来看,市场上依然有不少中小型房企参与房地产开发,这类企业在市场行情较好时多数可维系业务,但在市场下行时,他们则首当其冲,或选择被大型房企收购,或寻求代建来解决生存危机,所以,涉足代建的房企在项目代建上还有不错的市场可挖掘。

而长期(10年后)来看,城市土地资源会愈加难求,收并购成为房企获取土地的重要渠道,在这种趋势下,未来中小房企数量会越来越少,代建合作概率也随之降低。受此影响,代建业务将向政府代建、资本代建集中,房企分食市场份额格局会更为激烈,对于占据品牌优势,有能力的企业而言,这也将是其获取代建话语权的时机。

安邦地产“代建”的秘密

乐居财经  王蒙尘  发自北京

安邦“接盘侠”浮出水面!但它有秘密。

远洋集团(03377.HK)的一则公告,让安邦事件再起波澜!甚至盖过了人们对安邦掌门人命运的关切。

5月10日,远洋集团与安邦保险集团(以下简称安邦)旗下间接全资附属公司邦邦置业正式签订协议,远洋集团受让邦邦置业50%股份,设立合资公司,作为不动产处置平台,负责安邦保险集团旗下全部存量不动产项目的处置及运营管理。这意味着安邦正式开启了资产处置的大幕。

自2018年2月23日,中国保监会接管工作组接管安邦以来,安邦资产如何处置,成为一大悬案。大家都在猜测,谁会成为接盘侠?坊间也一度传出华润置地、融创等多个版本。孰料,最后签约的是远洋集团。

听到这一消息时,不少人的第一反应就是没想到。“真的没想到会是远洋!”

不过,更令人想不到的,是此次远洋“接盘”安邦的“神奇”方案。

一个令人不解的方案

根据远洋集团公告,远洋“接盘”安邦的方案是这样安排的:远洋以“0”元代价,收购安邦旗下子公司邦邦置业50%股权,双方按照50:50的股权比例设立一个合资公司,然后在安邦委托下,以代建、代销、代运营等方式,作为专门处置安邦存量不动产资产的平台公司。

由于邦邦置业本身没有资产,是一个空壳公司,所以“本次交易,收购事项的代价为人民币0元。”

但是令人想不明白的是,安邦为何还要在平台公司(即邦邦置业)中持股50%。一般而言,代建业务,是交给纯粹的第三方,不会出现甲乙双方都出现在代建公司中,或者说甲方不会在代建公司中持股。

“这一定是精心设计的。安邦经不起再折腾,所以选择了一个最稳妥的方案。”一位资深业内人士分析。

根据公告,远洋和安邦将按照对等的持股比例,各向邦邦置业派驻两名董事,董事长由安邦代表出任,副董事长由远洋代表出任。

上述人士认为,在这样的方案设计下,不仅平台公司的掌控权依然牢牢抓在安邦手里,而且避开了招投标的冗杂过程,又不会落下国有资产流失的话柄,因为不仅资产还是安邦的,即便是平台公司获得的代建、代售佣金、代运营等收入,安邦依然有一半的权益。

这样一来,远洋只不过是透过合营公司获得了安邦旗下不动产资产的经营权。换句话说,远洋不过是给自己的二股东安邦打了一次工,结果就是:“加快合作项目的处置速度,可售住宅资源力争尽快实现清盘,持有物业将尽快实现开业运营,支持安邦保险集团化解风险,促进健康发展。”

地产K线发现,这个资产处置方案并不涉及安邦旗下资产产权的转移。因此,远洋集团并不是安邦资产的“接盘侠”。外界对于远洋介入安邦资产处置,存在一个天大的误会。

在接受地产K线采访时,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表达了类似看法。他认为,在安邦身处漩涡的敏感期,双方做出对等股权的安排,也是在向外界释放一个信号:这次是平等合作关系,而非接盘。

远洋的算盘

远洋愿意接受如此“苛刻”的条件,目的肯定也不是为了做一把“白衣骑士”这么简单。

根据双方的协议,平台公司采用远洋集团的运营管理体系和管理制度,使用远洋集团的信息系统进行运营管理,针对销售类项目,采用远洋集团的品牌对外推广。

远洋集团付出这么多成本,最终获得的,仅仅是邦邦置业收益的50%。根据邦邦置业的服务内容,可以推测,收益主要来自邦邦置业向安邦收取的代建费、代理运营费用和代销售佣金。

这笔收益对于458亿营收规模的远洋集团来说,显然并不具有多大的吸引力。

“远洋退而求其次,曲线救国,先盘下经营权,以后事情理清楚了,要开放股权合作,自然是优先选择对资产熟悉、并且一直帮忙运营的远洋。”雪球财经大V凝雨梦寒如此分析。

远洋地产显然有更为长远的盘算。该公司表示,双方首期将针对安邦保险集团旗下存量不动产项目处置开展合作。未来将与安邦建立战略合作关系,合作涵盖不动产开发业务、战略投资业务、不动产金融业务、保险业务、养老业务等五大领域。

对此,严跃进表示,远洋近年也在推行多元化发展战略,这些多元化业务和安邦的一些存量资源是匹配的,这种合作符合双方利益,也有助于远洋的转型。

而且,安邦还是远洋的第二大股东,持有远洋29.78%股权。有这层关系,远洋最终PK掉其他企业,成为安邦资产处置的合作伙伴,也就不难理解了。

来源:中国房地产商会

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