“房荒”下的岱山楼市,核心区房价过万却“一房难求”

9月6日下午，岱山老城区核心地块，以楼面价4525元/平方米被德信地产摘得，溢价率82.82%，大幅刷新了岱山楼面地价。有业内人士表态，相较舟山本岛房价涨幅，岱山后续上涨空间大。

在国家战略中迎风起舞的岱山，正在打造港口花园城，此时又值本岛楼市形势向好的风口，岱山目前楼市状况如何？未来走向又会怎样？引人联想。

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房企竞争激烈 岱山地王诞生

“多家外来大鳄同台竞争，我在岱山是排名前列次见。 ”媒体人盛建军这样感慨。土拍当天，中梁、德信、碧桂园、宁波宁发、自然人（温州老板）五方参与，竞拍过程激烈，历经近5个小时，最终德信以2.43亿元一举该地块。

“4525元/平方米的成交楼面价，超出我们的前期预估。 ”参与此次竞拍的中梁相关负责人表示。而岱山在售热销楼盘，绿城·蔚蓝公寓·云澜庭案场经理刘丹则认为，该地块成交价符合市场预期，“除却秀山等个别区域，岱山现房已基本售罄，期房库存也很紧张。 ”

（地产大佬们强势关注）

房源供不应求，被相当一部分业内人士，认为是竞争激烈、地王诞生的源头。岱山县住房保障和房产管理局局长方莲分析称，目前岱山刚需用房库存较少，该地块位置总体较好，符合市场需求。其次是部分外地大型房地产开发企业，因一二线城市土地竞标激烈而选择在中小城市发展，近年来岱山总体发展较快，自然而然地吸引它们意向投资。                       

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市场需求转好 房价同比转正

据了解，此次德信地产是第二次在舟山拿地。巧合的是，两宗地均为地王。一块在岱山，一块在东港。

（岱山地王位置）

岱山新地王位于高亭镇嘉和名邸北侧、和谐路东侧、环城北路南侧，位处老城区核心地段，周边配套成熟，与新近发展起来的岱山新区相距不足2公里。目前老城区在售二手房均价约8000—9000元/平方米。

“老城区改善速度较缓慢，配套设施比不上新区。 ”刘丹认为，这种落差促使本地人，尤其是年轻群体的居住地往新区靠近，岱山新区，即县政府周边区域。刘丹的观点，是有事实基础的。岱山资深中介刘女士告诉小记，目前在岱山新区购房的多为本地人，以婚房、改善性住房为主，外地人更多考虑在老城区购房，“岱山新区房价普遍在1万元/平方米以上，且一房难求。”

刘女士回忆道，近几年，岱山新区房价有增速回落的过程。2014年，二手房价在6000—7000元/平方米之间浮动，2015年有所回落，“甚至有电梯楼均价降至5000元/平方米以下。”去年二手房价再次上扬，尤其年关过后，岱山新区房价涨幅明显加快，普遍涨价2000—2500元/平方米，同时带动其他区域不同程度的房价增长。

“当时外地房价不断攀升形成的大气候，让很多岱山意向购房者如履针毡，忙着看房买房。”她补充道，目前岱山新区有1.1万元/平方米的优质房源，也有不少购房者愿意买单，一来是配套设施较完善，二来岱山就业机会增多，越来越多原本在杭州、上海等大城市发展的年轻人回归岱山，具备一定经济实力。 

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库存去化迅速 房源供不应求

就目前看，岱山新区以及老城区，居住人口最为密集。“差不多一年的光景，原本堆积五六年的库存消化殆尽，城区呈‘房荒’状态。 ”刘女士介绍说。

有数据为证，据岱山统计信息网公开显示，商品房销售方面，原本岱山新区库存的一些尾盘项目几乎销售一空，老区峰景湾楼盘的推出也是供不应求，刚需房源严重不足。库存剩余房源大多为秀山海景房。

上半年，商品房销售面积达到9.9万平方米，同比增长35.6%，其中住宅销售面积7.6万平方米，同比增长21.6%；完成商品房销售额7.7亿元，同比增长48.6%，其中住宅销售额5.1亿元，同比增长14.8%。

（峰景湾鸟瞰图）

而房地产开发投资方面，上半年先后有峰景湾、蔚蓝公寓、海鑫花园等多期开发或全新住宅项目破土动工，全县完成住宅开发投资3.3亿元，同比增长610.2%。而要进一步解决‘房荒’问题，亟需更多住宅类土地供应。据悉，岱山“城中村”治理改造有序推进，今年截至8月底，已累计完成改造10.8万平方米，完成拆迁户数615户，约占年度计划50%。

经查询，本次岱山地王系两年来首块成交的普通商品住房用地、批发零售用地。戏剧性的是，今年5月，衢山大道西侧、恒丽府第北面的一块4.6万余平方米的住宅、商业用地推出，起始楼面价2245元/平方米，流拍收尾。 8月24日，该地块调整之后再次挂出，起始楼面价为2000元/平方米，预计在9月下旬竞拍。

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居住区向南 看外地客群导入

岱山高亭镇南面，两座与本岛大桥相连的悬水小岛，在开发商的项目兴建经营，以及政府的基础设施投入下，逐步建设成为海上花园式海景住宅区。绿城·蔚蓝公寓和峰景湾分别是两座岛的住宅项目代表。

“峰景湾是老盘，以前岱山人都不看好。 ”刘女士解释说，该项目地处偏僻，配套较薄弱，曾经5000元/平方米的均价却鲜有人问津。“现在成了‘热饽饽’，优质的二手房源售价在7000元/平方米”

根据当地居民的说法，山外风景湾隧道的开建，真正解决峰景湾“卖房难”。据介绍，隧道打通后，峰景湾业主可直达镇区人民路，届时还会打造新菜场。小记咨询该隧道项目负责人金涛得知，隧道已于今年4月中旬开工，全长305米，目前完成道路山体开挖以及路基施工阶段，开始进行隧道洞口的掘进施工，预计明年年底通车。

（绿城·蔚蓝公寓实景图）

相较峰景湾，绿城·蔚蓝公寓把销售目光更多对准了外地客群。云澜庭是蔚蓝公寓最近推出的4期项目，为全装修交付。“开盘一个多月，已经去化80%。 ”刘丹告诉小记，外地、本地购房占比对半分，外地群体主要来自长三角区域，用于投资、度假。“本地购房者基数较稳定，目前销售策略主要是外地渠道的开拓。 ”刘丹认为，未来的岱山房地产市场发展，需引流外地客群进入，“岱山知名度仍待提升，大型体验式项目有待开发。”  

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提升城市品质 吸引外来房企

建设舟山自由贸易港区，不仅囊括了舟山核心发展资源，也涵盖了一批与岱山发展息息相关的诸多战略任务和重大项目，如舟山绿色石化基地、衢山港区油品储运贸易基地等，岱山县委书记毛江平分析，未来五年，是岱山大有作为、跨越赶超的关键时期。

在交通建设方面，岱山实现海岛时代到大桥时代的实质跨越。据岱山县交通运输局相关负责人介绍，“十三五”期间，岱山将配合加快推进宁波舟山港主通道建设，建成秀山大桥，并积极开展岱山本岛至大、小长涂等跨海通道项目的前期研究。

（秀山大桥建设中）

更重要的是，正在建设中的宁波舟山港主通道，将一路向北，连接洋山，最终接轨上海。媒体人盛建军认为，从长远看，舟山本岛-岱山-洋山-上海的北向大通道将使舟山真正融入长三角经济圈，而岱山无疑是舟山北向的一个桥头堡，社会经济发展可期，楼市亦因此被看好。

此外，建设港口花园城，也是加快推进岱山全面跨越的主要抓手。今年以来，岱山针对中心城区提升、城市景观亮化建设、城市公园绿化绿道建设、小城镇环境综合整治、‘城中村’治理改造、老旧小区改造及农贸市场提升等展开攻坚。

城市品质不断提升，促使岱山走上“有机更新”的城市发展之路，也为当地房地产市场奠定坚实发展基础，将吸引更多外地大型房地产开发企业进入，这对于提升住宅建设品质、规范岱山房地产市场秩序等有着直接影响，将作为城市形象的一部分反哺港口花园城建设。

来源：舟山日报

作者：沈晏

图片来源：网络