黄金周假期看房

搜狐焦点舟山站 2018-10-08 09:05:12
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七天长假,你是在“堵”还是在“宅”?你是在景区“被挤”,还是在家里“被催”?你是在“买买买”的路上,还是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上?

  在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

  9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

  “万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

  生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

  楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三四线城市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

  最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

  销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力,不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。

  事实上,今年恒盛地产被爆违约后,天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

  “2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说,“从2016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,融资收紧,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但继续拿地的压力逐渐增加,对于非优质地块的积极性持续降低。”

  房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价率持续下降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月,全国流拍土地接近800宗,二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。

  “从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。

  除了市场数据,持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日,保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”,就在同一天,深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”,都去掉了“地产”二字。

  从去年开始,除了万科和保利,已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

  虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级,促进多元化业务的发展,但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。

  2018是楼市拐点还是新起点?

  楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。

  8月24日,呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”,成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计,在2014年的上一轮调控中,全国率先取消限购的也是呼和浩特,其他城市随即跟进,房贷政策开始放松,全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

  四年之后的现在,多数城市已经不存在高库存的问题,有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示,2015年以来全国100城库存规模持续下跌,截至2018年8月底,100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

  反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  杨红旭表示,基本上可以认为,全国东中部和部分西部的大多数三四线城市,住宅去库存都已完成或近尾声,宽松政策应该“收兵”了。

  以湖北为例,中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称,湖北省79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%。

  王玉玲认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

  “货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。”她建议。

  货币化安置是安置棚户区居民的方式之一,另一种是实物化安置,即政府分配安置房,给棚户区原住户居住。2015年之后,伴随着去库存的要求,货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子,这在某种程度上催升了楼市的热度。

  7月12日,住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市,拆迁之后不给现金了,只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。

  就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

  谈到短期楼市,杨红旭说,开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情,开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月,也会调头下行。

  回顾近10年,全国楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

  这一次,既有“坚决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

  2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。(应受访者要求,文中部分人物为化名)

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