两部委楼市新政:供应分类调控 供需格局渐变

中国指数研究院 2017-04-11 08:39:00
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日前,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

日前,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。从之前各地密集出台的调控政策来看,多是从需求端限购限贷,而这一次是从全国层面四大措施剑指供应端调整,解决市场供求矛盾。

——合理安排住宅用地供应

强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。

● 点评

各城市要根据“五类”调控步标,把握自身定位,并相应制定规划,未来三到五年,各城市土地供应将更有序。同时全国一盘棋考虑,国土部也将根据各地汇总报告进行统一考虑。

保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

● 点评

这是最受关注的话题,也是真正从供应源头调控市场。我们通过对各城市住宅库存消化情况进行统计分析并归类。

住宅用地供应需“显著增加”和“增加”的城市:热点一二线城市,如广州、南京、南昌、天津、苏州、成都、西安等城市,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大;另外中心城市周边三四线城市,如滁州,在中心城市外溢需求影响下,库存量持续下降,短期呈现供不应求局面。

住宅用地供应需“适当减少”和“暂停”的城市:沈阳、湛江、运城、呼和浩特等城市当前库存压力依然较大,未来较长一段时间均将以多种方式消化当前库存为主。

而从3月以来40余城市出台调控收紧政策来看,多数城市政策主要是对需求端的限购限贷限价等,而对土地供应进行调整的城市则较少。梳理发现,此轮仅北京、南昌、赣州、沧州、天津、镇江、福州等城市提出了切实增加商品住房有效供应政策。

各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

● 点评

从这一点来看,通过控制高价地现象,稳定市场预期,因而不论是对土地购置资金来源进行审查,还是限房价竞地价、限地价竞房价、竞自持、竞现房销售等方式都要是为了同一目的,严防热钱进入土地市场,出现高价地扰乱市场预期,推高房价地价。而这多种方式也将被继续推广,避免高总价或高单价地块出现。

—— 科学把握住房建设和上市节奏

加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。

加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。

● 点评

要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,对于部分商品住房库存消化周期在6个月以下的城市,除了显著增加住宅用地供应外,将特事特办,压缩住房行政审批时问,提早进入预售阶段。

同时还要求严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,谨防变相捂盘。开发企业商品住宅的库存还包括拿地未开工和开工未销售的房源,而且这些房源是距离实现市场供应最近的,对于市场预期的影响也最大。以北京为例,北京的强化调控除加快加大商品住房用地供应,还要求加强调度,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。初步统计这两个阶段的房源有20万套左右。这一方面体现了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。

增加租赁住房有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

● 点评

增加租赁住房供应已不是第一次提及,作为商品房市场的重要补充,住房租赁市场供应的增加,有利于缓解部分住房需求。去年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台,提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,此次将工业厂房也纳入范畴,部分房地产企业相关工业厂房等资源得以改造释放,对这些企业而言是一大利好。同时,集体建设用地上建设租赁住房试点也将进一步推进,从试点地区来看,要求是租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,一线城市及二线中心城市或将先行。

—— 加大住房保障力度

扎实推进棚户区改造。确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

继续发展公租房、共有产权房。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。

● 点评

推行棚改货币化安置和公租房已多次提到,目前仍是部分高库存城市的重点。此次还提出热点城市增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,这些中心城市外地常住人口较多,而又多出台限购限贷,不利于外地常住人口解决住房需求,这一政策将缓解部分城市外地户籍人口的住房压力,也是坚持了“房子是用来住的”这一原则。

北京又先行一步,试点为新北京人分配公租房自住房。为深化住房供给侧改革,进一步加强房地产调控,平抑房价,解决新北京人住房困难,满足刚需,北京市住建委将在公租房自住房中为新北京人开展专项分配试点。保障房方面,将朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源,共计400套公租房源,拿出不少于30%即120套以上给新北京人(稳定就业的非京籍无房家庭)实施专项配租,其中在本项目所在区工作的优先分配;自住房方面,将在昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源,面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售。此次试点后,将形成面向新北京人专项分配公租房和自住房的长效制度。这一政策也是户籍改革、城市功能均等化的重要步伐,或将被其它中心城市效仿。

—— 强化地方主体责任

落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求,加强对本地区各市县主管部门的分类指导,加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施,明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人,确保如期实现工作目标。

强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

● 点评

地方主体责任进一步落实,房地产工作更受重视,地方一把手负责,责任到人;同时约谈问责也将进一步强化,要求必须达到调控目标。

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