涨幅为浙江第一,舟山楼市的火爆还能持续多久?

环环有房 2018-03-27 16:47:52
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

对于舟山楼市的关注,来源于网友的建议,当《佛山城市规模升级,未来房价三万起步?》一文在各个平台发出后,不少朋友在文末吐槽自己所在城市的房价。其中,有好几位都吐槽舟山房价的涨幅,建议笔者观察下舟山的楼市。

这是“环环有房”的第161篇原创。 

对于舟山楼市的关注,来源于网友的建议,当《佛山城市规模升级,未来房价三万起步?》一文在各个平台发出后,不少朋友在文末吐槽自己所在城市的房价。其中,有好几位都吐槽舟山房价的涨幅,建议笔者观察下舟山的楼市。

2017年,舟山一手房住宅成交16057套,同比增加30.8%;二手房成交量为16725套,高于一手房成交量,达到近十年的巅峰。

而在2018年2月,根据国家统计局的数据显示,在浙江11个设区市商品住宅销售价格指数中,舟山新建商品住宅环比上涨0.8%,涨幅为浙江第一。

笔者又查阅了舟山房天下网站,发现绿城玫瑰园.雅园的成交均价已经达到了28000元。

与佛山类似,舟山也属于湾区——杭州湾的一员。如今,湾区经济已经成为国际经济版图的突出亮点。杭州湾作为中国湾区的中坚力量,是带动中国经济发展的重要增长极。而坐落于杭州湾之畔的岛城舟山,其楼市价值也在不断攀升。那么,是哪些因素在支撑着舟山楼市呢?

第一,舟山是长三角城市群最重要的组成部分,且处于价值洼地。

舟山地处长江三角洲经济发展区,周边是宁波、杭州、上海这一类城市。对于房价四五万一平方的上海、杭州等地人来说,舟山无疑处于价值洼地,自然会吸引不少外来资金投资。即使对于临近的宁波来说,舟山的房价也有优势。

在舟山当地比较火的论坛中,曾有网友讲述了自己在2017年5月左右在宁波和舟山的看房经历:宁波绕城高速圈里的多层、小高层住宅的房价基本在两万上下波动,市中心的楼盘多为3万。舟山有电梯的房子价格一般为1.3-1.5万,没有电梯的多层基本上1.5万起

步。

没有对比就没有伤害,因此,2017年舟山吸引了大量外地购房者,外地购房者的比例也从2010年的不到10%上升到近三成,并带动本地购房需求逐步释放。

第二,抢人大战先人一步,本地购房政策相对宽松。

当如今各地抢人大战在大战旗鼓地开展时,舟山在这方面可谓“早行人”。

2014年,在舟山出台的《舟山市人才安居工程实施办法》规定,人才安居工程包括免费赠送住房、购买人才限价房、实行购房补贴、提供周转住房、发放租房补贴等五种保障模式,以最大限度地满足新区各类人才住房需求。同时,开发商面向人才推出专项优惠房源,较网上公示的价格普遍有9折左右的幅度,特价房源更有2000-3000元/平方米的优惠。

而往前数几年,舟山楼市的购房政策一直维持着比较宽松的基调。

2014年7月份,舟山全面开放住宅限购,不再核查家庭住房情况。同时,允许市外购房者以补缴一年社保的方式用于申请银行贷款。

2015年,去库存为楼市主旋律,且受“330房产新政”、多次降息降准、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策刺激,全年销售商品住宅9334套,同比上升36.96%。至2015年12月31日,全市新建商品住宅库存14833套,按照2015年月均销量计算,商品住宅库存去化周期为21个月,比2014年缩短6个月。

2016年,舟山《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》规定,在市区范围内首次购买商品住房的,可享受企业人才购房补贴,但最高不得超过8万元。同时,在本市范围内购买90平方米(含)及以下首套新建商品住房的,给予购房款1%的契税补贴,住房公积金贷款最高额度为60万元。

第三,作为海岛城市,舟山的土地稀缺性不言而喻。

曾经,在全国范围内,厦门的房价排名仅次于北上深,甚至打败了广州,超过广州的房价足足一万元,在全国排名第四。

有人对厦门房价做过分析,认为厦门房价之所以高,是因为厦门本岛区域小。舟山也面临同样的问题,岛屿面积小,土地稀缺性不言而喻。在舟山,适合建造房屋的土地面积更少,导致房屋成本增加。

另一方面,在2017年上半年,楼市的热销带动了地价一起飞。4月份,宋都房产以9620元/平方米的楼面地价,摘得新城CBD住宅用地,市场成交顿显热烈。“面粉”和“面包”的价格相互促进,地价的上涨带动楼市价格进一步上涨。

第四,老城区面临着拆迁改造等问题,带来买卖住房的新需求。

“忍不住上来发帖,看到定海新一轮拆迁范围之广,12个区块3346户纳入新一轮拆迁计划!可惜楼主本人看了一声叹息,只怪生不逢时,没出生在这些区块,所以无缘啦!这几天又新闻出来定海小洋岙区块在签约、腾空、拆除后,马上就要挂牌出让,起拍价又创下新高,8500元/m2,难道又要带着舟山房价飞起?”

这是网友3月18日发布在舟山论坛上的帖子,也是普通百姓对于老城区改造最直观的感受。这几年,舟山老城区改造的步伐一致在加速。

2017年,舟山提出要把城中村改造三年的任务在两年完成,到 2019年6月底全面完成49个城中村的改造,完成总投资512亿元,提前一年半完成中央和省委城市工作会议提出的“2020年底基本完成城中村改造”的目标任务,并把任务逐年分解:

2017年:计划完成城中村改造10个,完成拆迁改造8051户,建筑面积77.07万平方米,投资金额76.80亿元。

2018年:计划完成城中村改造26个,完成拆迁改造14595户,建筑面积267.18万平方米,投资金额330.72亿元。

2019年上半年:计划完成城中村改造13个,完成拆迁改造6758户,建筑面积106.54万平方米,投资金额104.44亿元。

以普陀区为例。2018年,普陀区实施城中村改造6个。计划拆迁总户数3529户、总建筑面积34.7万平方米,计划投资42亿元。 

受大规模拆迁、城中村改造的影响,舟山当地人的购买力相当强劲。

第五,多重优惠政策加持,城市功能品质和环境面貌显著提升。

2011年舟山批准新区设立,2017年中国(浙江)自由贸易试验区挂牌……

在舟山头顶上,有着诸如新区、自贸区、江海联运中心等数顶全国级别的大帽子,未来将会成为集旅游,港口,中转站,渔业,等等为一体的综合性大型城市

就连龙永图也说:“舟山作为21世纪海上丝绸之路的起点,是一带一路建设的重点。”舟山应该瞄准世界自由港的发展模式,打造中国在经济上最开放的地区,成为中国在世界上最重要的开放门户。

2017年起到2021年,舟山打算通过深入开展“1128”大行动,实现从交通末端-交通节点-海上交通枢纽的华丽转身。所谓“1128”大行动,“1”,加快建设宁波至舟山铁路;“1” 全面建成一个国际空港;“2” ,重点攻坚23个主要项目;“8” ,完成综合交通基础设施建设投资880亿元。

同时,舟山正在推进的“海上花园城市”建设,也让城市的功能品质和环境面貌有了显著提升。

在优惠政策和城市交通和环境改造的刺激下,尽管自2017年7月1日起,舟山市的公积金政策开始全面收紧,调整购买商品房首付比例及额度,银行贷款利率也开始调整,舟山楼市仍然保持了旺盛的发展势头。

第六,大户型的成交量持续攀升。

舟山日报地产研究院曾经做过统计,描摹出舟山人置业心态写改变:“2014年舟山人购买90平方米以下的刚需户型,占到总数的53%。 2015年、2016年这个数据下降到47%、41%,在2017年达到低谷35%。反观90-120平方米刚改户型,基本保持上涨趋势,2017年与刚需占比几乎持平,鉴于近期新盘以大户型为主,今年或有反超可能。 120-140平方米的改善户型占比,此前一直徘徊在15%-17%,2017年达到最大值21%。可见舟山人对大户型的关注度与认可度在持续提升。”

大户型成交量的上升,也在一定程度上促使成交金额的上涨。

以上是关于舟山楼市支撑因素的一些分析。那么,舟山楼市的这种旺盛发展势头之下是否也存在隐忧?答案是肯定的,主要表现在三方面:

第一,舟山周边是宁波、杭州、上海这一类城市,舟山很难吸引人口流入。2017年浙江省人口主要数据公报显示,2017年末舟山市常住人口达到116.8万人,比上年增加1万人,增长0.86%。

第二,这轮城中村改造工程结束在一定程度上给舟山楼市加了一把火,而如果城中村改造工程结束,大量空置的拆迁补偿房迟早会冲击二手房市场。

第三,舟山楼市的涨幅一旦过高,很有可能触发相关调控政策。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。