如何破题:浙江出现首例商业地使用权到期!续期方案将出炉!

搜狐焦点舟山站 2018-12-01 14:53:48
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买了住宅和酒店式公寓,土地使用权到期后,能不能续,怎么续,这是全国名下有房的业主以及广大购房者最最关心的问题。

买了住宅和酒店式公寓,土地使用权到期后,能不能续,怎么续,这是全国名下有房的业主以及广大购房者最最关心的问题。

对于住宅,在今年的民法典物权编草案中规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但对于商业用地的到期续期问题,鲜有提及

别以为这样的故事很遥远,事实上它已经在我们身边悄悄发生。最近,萧山出现了商业用地使用权到期的案例,这也是杭州首例。

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萧山城市酒店

20年土地使用权到期

萧山市心南路98号,与人声鼎沸的市心广场仅一路之隔, 这里矗立着一幢21层的大楼。房子看上去已有些年头,但还算醒目。大楼门口“城市酒店”四个大字赫然入目,这就是很多萧山人都熟悉的萧山城市酒店。

资料显示,萧山城市酒店的经营主体为杭州萧山开元城市酒店有限公司,注册时间为1998年6月。

记者从国土部门了解到,萧山城市酒店的土地使用权只有20年,目前已经到期。

“土地使用权已经到期,接下去我们也不知道该怎么办。”11月27日下午,萧山城市酒店的张经理向记者证实确有此事,不过她并不知晓这一事件的最新进展。至于这一事件的影响,她表示眼下最直接的就是银行贷款。“土地使用权都到期了,银行肯定不会给你办抵押贷款。”

萧山城市酒店的用地性质为商业。大家都知道,住宅用地使用权70年,商业用地使用权40年,可为何萧山城市酒店的土地使用权只有20年?

“上世纪90年代,萧山为了降低企业成本,推出了弹性供地制度,不对土地使用权年限一刀切,允许最低年限为20年。这其中,既包括商业用地,也包括工业用地,萧山城市酒店就是其中之一。”一位知情人士向钱报记者道明了其中原委。

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是否续期,如何续期

相关部门正抓紧研究

商业土地使用权到期,到底该怎么办?

目前国家法律并无明文规定,商业用地使用权到期之后该如何续期。

“《物权法》规定住宅土地使用权到期后,可自动续期,但并未规定工业、商业用地使用权到期后可自动续期。也就是说,商业用地能否续期存在不确定性,同时续期年限和续费标准,更是存在非常大的争议空间。”北京金诚同达(杭州)律师事务所肖琳律师表示,从《物权法》的相关规定来看,有两点是较为明确的,其一商业用地不像住宅土地那样可享受“自动续期”的待遇,需要产权人主动向有关部门申请,其二续期肯定是有偿的,须支付一定的费用。

据悉,萧山城市酒店此前也曾多次向萧山国土资源局咨询有关续期问题,已于近日正式提出续期申请。

这是目前所知的萧山首宗提出土地使用权续期申请的商地,在杭州也是首例。

钱报记者从萧山国土部门了解到,关于商业用地使用权续期的方案,尚在研究之中。

记者还了解到,在浙江,目前仅海宁市已出台商业用地使用权续期方案。今年9月,海宁市在全省率先出台了商业用地使用权到期的处置办法,规定商业用地续期最高20年,且原先出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,续期费用以综合评估价(办理续期时的土地市场评估价结合亩产效益评价结果)的50%作为基数,乘以相应的年限系数。

对于商业用地使用权如何续期,更关心的或许是大量的酒店式公寓业主。在杭州热销的酒店式公寓,土地性质就是商业,其土地使用权为40年。杭州最早的一批酒店式公寓产品出现在2000年以后,也就是说再过20多年,这些酒店式公寓的土地使用权将陆续到期。

酒店和写字楼的业主大多是企业,而酒店式公寓的业主则大多是普通购房者。

尽管萧山城市酒店20年的商业用地使用权比较特殊,但续期方案的出炉,对于40年产权的酒店式公寓,无疑也有一定借鉴意义。

链接:温州部分住宅20年土地使用权到期事件

从2015年开始,温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期。原来,这些住宅的土地使用权都只有20年,是当年特殊时期的产物。

2016年4月,部分房东打算卖房,却发现土地证已经过期无法正常交易过户。此外,经咨询相关部门,被告知土地使用权续费有可能高达数十万元,差不多是房屋总价的1/3。此事经媒体公开报道后,引起各界高度关注。

温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。若此,一套住宅的土地使用权续期费用将高达数十万元之巨。

随后,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组,赴温州调研指导对这一事件的处置。国土资源部最终作出的回复是:不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。不过,住宅土地70年使用权到期之后如何续期,至今尚无明确细则。

央视:40年产权到期后

无法自动续期

按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法,由于“商住房”本身并非住宅性质,一般是商业用地或工业用地,按照《物权法》相关规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回。

“商住房”项目硬伤无法避免

而从正常的房产开发及销售的流程来看,从拿地到开发到销售到建成再到首位房主拿到房本,基本得3到5年。房屋转手也需要时间。由于商业项目交易成本高,增值幅度低,再出手很难。业内人士认为,如果以40年产权为上限,基本上“商住房”的第三位房主接手后就很难再出手了。

某楼盘的“商住房”沙盘

据媒体所知,目前“商住房”的购买者绝大多数为投资客。据北京东南五环一著名房企开发的“商住房”项目销售人员透露,该项目九成以上的购房者为投资客,真正自己自住的购房者极少。这下这些投资客很可能会沦为为银行打工的下场,甚至可能直接砸在手里。

值得注意的是,住建部此前专门点名表扬北京在住房限购方面的举措,坊间也多次传出其他地区可能效仿北京限购措施的消息。如果其他地区跟进,“商住房”这种在限购措施下诞生的“怪胎”,很可能逐渐绝迹。

“商住房”项目内部与公寓及酒店相似

商住房总价较低,且不受限购政策约束,比较适合年轻人过渡选择。

不过话说回来,这些年房产商各种钻空子,之前通过“商住房”规避限购措施也转了个盆满钵满,甚至推高了楼市,让政府头疼不已。北京已基本卡死“商住房”,也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟——出来混,早晚要还的。

来源:钱江晚报、央视等

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