融创和恒大不想拿地了,楼市真的要变天?

搜狐焦点舟山站 2019-09-03 13:56:26
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在近期发布的半年业绩报告,不仅披露了各大房企的经营情况,也集中曝光了行业大佬们对下半年中国楼市的看法、以及企业的未来动向。 表面上看,各大房企在政策走向、行业趋势等问题上达成了共识,但具体的企业战略却分成了截然不同的两大派别:拿地、融资到手软的恒大、融创,表示对下半年市场要持“谨慎”态度,并将减缓拿

在近期发布的半年业绩报告,不仅披露了各大房企的经营情况,也集中曝光了行业大佬们对下半年中国楼市的看法、以及企业的未来动向。

表面上看,各大房企在政策走向、行业趋势等问题上达成了共识,但具体的企业战略却分成了截然不同的两大派别:拿地、融资到手软的恒大、融创,表示对下半年市场要持“谨慎”态度,并将减缓拿地节奏,减少支出降低负债;业绩完成度较高的碧桂园、龙湖、旭辉等企业,公开表示要提高年度目标,提升幅度却相对保守;而金地、中海等老牌企业,则由于土地和项目储备相对不足,需要快速拿地以扩充规模。

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大房企达成共识:市场不会太好了 

对下半年全国楼市走势,各大房企基本达成了共识:去年与今年上半年这般红火的市场,肯定不会重现了。

几乎全部房企都在报告中提到,在政策层面,因城因地施策、分类调控的政策导向不会变,热点城市政策仍将延续,金融、税收也会收紧并逐步形成长效调控机制。

同时,往日“和和气气一起发财”的局面也不会继续了。市场中的增量将会变少,行业集中度还将继续提高。

绿城高管在业绩会上明确表示,房地产投资过头了,近期房价将会下降。而绿城则会在房价与地价开始下降时,拿出上千亿现金进行土地和项目布局。绿城还给出了预计中的具体时间节点,在2020年5月份或者下半年。

旭辉高管则认为,一二线城市限价不会在明年内解除,因此未来三年房价都会横盘。但旭辉不会因此而捂地捂盘,只要有合适的利润就会推盘销售。

同样是针对限价的调控措施,世茂则表示将通过精装修、附带车位、一次性付款9折优惠等措施,减少限价带来的影响。假如政府通过的备案价只有预期价格的7-8折,世茂则宁愿推迟出售。

上述结论冷静但不悲观,多数房企都认为自己已经做好了应对准备。事实上,见识过大风大浪的大房企们,早就将自己视为这些变化的受益者。他们坚信,规模所带来的各方面优势,将使大型房企在10万亿级的超级市场中,占据越来越大的份额。

2

碧桂园、龙湖销售亮眼,目标却仍然保守

更加乐观的是部分因为销售形势太好,而宣布提高全年销售目标的房企。

上半年内,碧桂园实现销售金额2889.1亿元,龙湖销售额达926.3亿元,而旭辉则销售471.5亿元,分别完成各自全年目标的72.2%、84.2%和72.5%,成为20强中仅有的三家半年业绩完成度超七成的房企。

因此,碧桂园宣布将上调全年销售目标25%至5000亿元,龙湖则上调36%至1500亿元,旭辉则由650亿元调高至800亿元,升幅为23%。

即便业绩目标上调23%-36%,碧桂园等房企还被外界质疑为“保守”。按照新的业绩目标计算,碧桂园下半年销售额只要达到上半年的约7成,即可完成目标。而碧桂园却在下半年安排了超过3500亿元的货值,是上半年销售的120%。龙湖和旭辉也与碧桂园相似,下半年销售额只需达到上半年的约62%和70%,即可完成年度目标。

除销售完成度超7成的上述三家房企,富力、中海和世茂也在年中宣布将提高全年销售目标。其中,富力将从730亿元提至800亿元,而中海宣布加码10%,由2100亿港元升至2310亿港元,世茂则调高10%至880亿元。富力、中海和世茂的半年销售完成率在5-6成之间,虽没有碧桂园等亮眼,但其下半年充足的推盘量,给了它们提升业绩目标的信心。

3

恒大融创暂缓拿地,老牌房企却要“补课”

在拿地问题上,大型房企的态度两极分化则较为严重。

恒大明确提出将减少土地款支出,并“适度缩减土地储备规模,进一步增加效益”。

融创则表示对下半年的房地产市场仍然保持谨慎的态度,将快速回笼资金,孙宏斌更是直接说融创要暂停拿地。

融创“暂停拿地”的前提,是其已经获得的大量土地储备,且认为当前土地市场已经“过热”。目前,计入上半年收购的万达城土地,融创土地储备已经超过2亿平方米,位居行业前三,已经超过万科,且平均楼面价仅5130元/平方米。排在第一位的是恒大,土储达到2.76亿平米。两家房企的土地储备,足以保证未来若干年内的需求。

当然,恒大与融创减缓拿地节奏的原因并非如此简单和正面。截止6月30日,融创和恒大净负债率分别为260%和240%,在20强房企中位居前两位。而万科作为其最大的竞争对手,净负债率仅有19.61%。减少支出、回笼资金、降低负债,不仅会让两家房企的报表变得更加好看,也将大大降低其经营风险。

此外,万科虽没有直接提出减少拿地,但表示下半年本集团会将风险防范和经营安全放在首要位置,积极促进销售回款,推进库存去化,保障现金流安全。

而部分一贯坚持“稳字当头”老牌房企,却错过了近两年来大举拿地、扩充土地储备的良机,于是选择在下半年集中“补课”。

中海今年前7月已花费480亿港元拿地,是去年同期的数倍,但也只完成全年千亿计划的48%,下半年还将投入土地市场。

发布业绩报告后,金地宣布今年土地权益投资额将上调至550亿元,较年初的300亿元计划增长超80%。按照新目标,上半年的183亿元土地投资,只完成了总任务的三分之一。

目前,中海和金地的土地储备分别为5853万平米和3300万平米,相对于其销售额和排名而言,规模并不算大。

文章转自:q房地产频道

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