调控放松了?房价要涨了?真相是……

搜狐焦点舟山站 2018-11-23 10:27:45
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三天不说“房”,就要上房揭瓦。

三天不说“房”,就要上房揭瓦。

近期,房地产市场颇为诡异。一方面,在“坚决遏制房价上涨”的要求下,各地纷纷给房价这匹野马套上缰绳,楼市的确冷静不少;另一方面,很多地方的种种神操作,又释放出令人想入非非的信号。还有个别杂音,以“经济下行压力加大”为由,为楼市松绑。

这一切,不禁让人心生疑问:房价将何去何从?

现象一:政府出手次数少多了

自本轮调控启动以来,多地限价、限购、限售、限贷、限商“五限齐发”,力度之大,范围之广,历次调控,无出其右,对房价的“杀伤力”那是杠杠滴,据不完全统计,2018年1至10月,全国范围内的房地产调控次数达到了410次,月均41次,日均1.3次。

相比之前多地密集发布调控政策,11月以来涉及房地产的政策基本平稳,且约束性政策数量锐减。统计数据显示,上周各地合计发布相关房地产政策仅5次,月内累计仅12次,相比之前平均单月40次的频率明显下降。

从近期发布的调控政策的具体内容看,主要针对销售中存在的违规现象。例如,住建部近日公布各地专项行动,查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构共计24家。银保监会11月以来已对5家银行因贷款违规“涉房”开出合计逾400万元的罚单。北京市则持续开展互联网虚假房源信息执法检查工作,对涉嫌发布虚假房源信息、拒不配合执法调查的12家房地产经纪机构予以曝光。

仅苏州发布了新的限购政策。苏州相城区住建局近日宣布,严格购房资格审查,包括暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房,个人积分由相城区积分办提供,11月19日起执行。此前,非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明,即可购首套房。未来这一政策或推广至整个苏州市。

这是神马节奏?

现象二:首套房贷利率不再“高攀不起”

本轮调控中,首套房贷利率上浮对楼市降温起到了重要作用。从此前的八折到上浮10%、20%乃至更高,首套房贷利率有点让人“高攀不起”。

近来,这种状况也在发生变化。虽然数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨,但环比涨幅已经回落。

据融360、中信证券研究部统计,近期北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的边际变化,出现部分银行下调房贷利率现象,这是自2017年以来首次多城同时出现房贷利率回调。

目前北京地区房贷利率的普遍情况是,首套房上浮10%,二套房上浮20%。

此外,北京某大行及另两家股份行客户经理均表示,行内仍维持此前的房贷利率水平,未听闻有任何调整房贷政策或调低房贷利率的计划。

从贷款效率上看,多位北京银行分支机构个贷人士表示,目前审批效率很快,递交资料齐全的话,一周左右就可以完成审批;对于贷款者的要求是,收入能满足月供的二倍。

在首套房平均贷款利率最低的上海,某房产中介告知记者,目前上海部分银行首套房贷款利率依然是在4.9%的基准利率上打9.5折。“只要征信和流水没有什么问题,和之前没什么变化。”

“首套房贷利率最低上浮15%,大部分银行上浮20%,房企一般会选择房贷利率水平较低的银行合作。”南京某房产销售经理告知记者。

中信证券研究部报告显示,南京有部分银行将首套房贷款利率从上浮25%下调到上浮20%。可见,这一调整也并未使其利率低于整个地区的平均水平。

另据东北某支行行长描述,近期房贷的发放节奏没有变快。因为尽管银行希望通过发放贷款盈利,但这一过程中依然要把握好客户还款能力。

从记者采访长沙、大连、沈阳等城市银行和房企员工的情况看,这些城市的房贷利率也暂未出现调整。

现象三:“首付贷”死灰复燃

在楼市调控政策趋严背景下,房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少,但随着市场交易逐渐冷淡,一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏绿地、阳光城等大型房企。专家认为,“首付贷”带来的问题显而易见,不仅增加了购房者的还款压力,也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制,容易给炒房客带来一定机会,增加市场风险。

“首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛,但购房杠杆却被放大,一旦规模扩大,容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年,“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

据报道,近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏一些大型房企。

熟悉房地产的人都知道,“首付贷”一直都是投机性购房者的首选。在“房住不炒”的大背景下,“首付贷”死灰复燃,这是要闹哪样?

透过现象看本质,透过信息看干货。楼市种种怪相,里面蕴含的信息量还真不少。

一、楼市调控成效显现,市场向预期方向发展

当前,房地产调控已经取得阶段性成效,房价过快上涨的势头已经得到遏制,市场对于楼市预期更加平稳,“房住不炒”观念深入人心。在这一背景下,调控频率有所下降是正常的,但这绝不意味着调控会放松,方向会转变。种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,房地产调控决不会半途而废、前功尽弃。

二、调控手段或将更加市场化

为了遏制房价快速上涨,各地政府在前期调控过程中,使用了不少行政手段。这些措施短期内对抑制房价、降低风险起到了作用。但是,也带来了一定的问题,比如后市供应紧缺、刚性需求被遏制,等等。从长期来看,房地产调控思路必将从以行政措施为主向综合施策转变,最终形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具,实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,保持房地产市场平稳运行。

三、“苗头性”问题要露头就打

11月份以来,已有多家银行因贷款违规“涉房”收到了银监部门开出的罚单。不仅有银行违规,一些开发商私下主导的“首付贷”也有死灰复燃的苗头。随之而来的是政府媒体重申;坚决防止“首付贷”死灰复燃。

言而总之,近期房价,稳是主题。“有关人士”要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想,及时调整心态回归理性,沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

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