海南、千岛湖之后,舟山旅游地产兴起

去年，去海南买房一度成为热门，旅游地产也再度跃入人们的视野。而在浙江，旅游地产这些年不温不火，曾经大力开发旅游地产的千岛湖前几年也遭遇瓶颈，一度沉寂。但伴随舟山进入自贸区时代，其旅游地产开始悄然兴起。

与千岛湖的纯旅游度假模式不同，舟山能否为浙江的旅游地产探索出一条新路子呢？

千岛湖的旅游地产史--从大热到遭遇瓶

“千岛碧水画中游”，千岛湖旅游地产的兴起，大概是在2005年－2006年左右。当时的滨江房产千岛湖项目总经理黎海峰表示，千岛湖在未来5年内开发的别墅量预计在1500幢左右。而到2006年，其开发量已经达到500来套。本来应该五年平摊的别墅开发量，现在头一年里就动工了三分之一，可见开发商都非常看好这块市场。

2008年－2011年，千岛湖旅游地产迎来最火的时候。2008年，众多地产开发商不断涌入千岛湖地区，欲分得一杯羹。千岛湖旅游地产一片大好：通盛·翡翠岛别墅项目成为千岛湖排名前列单套售价上千万元的别墅；千岛湖滨江度假酒店别墅开盘后，较先被买走的是面积较大、身价较高的“楼王”；绿城千岛湖度假公寓一期售罄……当时各家开发商都雄心勃勃，大家普遍看好千岛湖会成为“东方日内瓦”，成为长三角人群的旅游、度假、养老的主要目的地。

千岛湖之胜，胜在一湖秀水。千岛湖湖区水质达到一类水体标准，是杭州及下游其他市县重要的饮用水源地，被誉为“天下排名前列秀水”。然而也正是因为这一点，注定了千岛湖的房地产开发受到的环保限制会更多。曾经参与操盘绿城千岛湖度假公寓项目的资深业内人士黄家宇表示：因为千岛湖湖水是饮用水源，很多跟水相关的体验性项目在环保测评阶段就被驳回，导致水上项目如游艇等很难大规模展开，因此千岛湖旅游体验形式多以观光旅游为主。黄家宇谈到他们曾对当时购置绿城千岛湖度假公寓的客户进行调查，很多客户反映假期前来度假居住时，除观光外并没有更多可娱乐项目，因此居住几日就会感到乏味。至于原先设想的养老群体，也因为淳安本身的教育、医疗配套资源有限，很难真正吸引到这部分客群前来居住。“当时大家以为杭千高速、杭黄高铁等开通，会吸引一些客流到千岛湖居住，但实际情况却是更多淳安、安徽的人被引流到杭州。”

杭州双赢机构总经理章惠芳认为，中国目前少有成功的旅游地产是海南，但要复制海南旅游地产的成功经验非常困难，因为海南气候环境一流，面向的是全国市场，而浙江旅游地产，比如千岛湖、莫干山这样的旅游集散地，大多购买群体仍只集中在周边城市。

自贸区时代降临--舟山或能闯出旅游地产一片天

沉寂了数年之久的浙江旅游地产，最近冒出了新的火花——舟山。今年4月1日，中国(浙江)自贸试验区方案出炉，试验区挂牌，舟山正式跨入自贸区时代。在官方的定位里，舟山自贸区将以制度创新为核心，建设成为国际大宗商品交易自由化先导区和具有国际影响力的资源配置基地。也就是说，舟山的未来，是面向全球的。此外，舟山还吸引了世界航空巨头波音公司的亚太交付中心落户于此，这个重磅消息更是把舟山推到了风口。

在这样的大背景下，不少开发商纷纷盯上了旅游资源同样丰富的舟山这块“蛋糕”，希望从中分得一杯羹。比如，在波音亚太交付中心所在的朱家尖，目前云集了一批旅游地产，如由宝能及前海人寿投资100亿元打造的占地15平方公里的普陀健康城；由绿城开发的朱家尖东沙度假村；还有由全球较大的旅游度假连锁集团法国地中海俱乐部(Club Med)整体运营的Club Med舟山游艇度假村。

一位杭州本土开发商表示，舟山的旅游地产或许跟其他地方都不太一样，它是以政策主导发展的。现在很多投资者都是冲着自贸区去的。而海南、千岛湖这些旅游城市，则是靠纯旅游度假发展起来的。

有了千岛湖旅游地产的开发经验和教训，黄家宇相对更看好舟山旅游地产的前景。在他看来，首先舟山自贸区的设立，让舟山有了国家层面的政策支持，其定位更是面向国际；二来，舟山是海岛，有东海沿线难得一见的清澈海水，各种运动体验项目丰富多彩，游艇、帆船、海钓、香蕉船等项目都很容易开展，也不会受到很多限制；再者，舟山有强劲的产业和配套支持，波音公司亚太交付中心的落户，将带动相关的零部件企业跟进入驻，从而做大做强航空产业，再加上舟山本身在港口工业方面的优势，其产业发展和人口导入前景看好；最后，舟山跟宁波容易形成合作共赢。所以综合来看，舟山未来的经济增长空间巨大，在发展旅游地产方面有独特的优势。

对于投资旅游地产的购房者来说，在面对这类房产前都必须正视一个问题，那就是它的投资回报率、升值预期。千岛湖旅游地产大热之后遭遇瓶颈，其中一个很重要的原因是千岛湖旅游地产目前房价已经较高，对很多人来讲，买一套旅游地产闲置在那里，从理财角度来说投资回报率太低。“有些房源面积大，总价太高，所以卖得很慢，因为买旅游地产的购房者不会花很多钱在其中，这只是他们投资属性中的很小一部分。”有业内人士认为，“动辄上千万的度假别墅，消化周期甚至可能会超过5年。”

于此相反，舟山旅游地产以周围丰富的旅游资源为依托，加之“小户型、低投资、高升值空间”的开发理念，从而获得了购房者的青睐。

温州购房者刘先生最近正打算在舟山投资旅游地产项目。他表示自己很看好舟山这样具有国际视野的旅游城市。“国家很多重要项目都落户在舟山，加上跨海大桥的建设，现在舟山俨然成为一个度假胜地，关键还有强大的经济支撑。”在他眼中，“和海南的海景房不一样，舟山离杭州近，我自己就可以常常过去小住。空置的时候也可以用于民宿出租，赚点租金。”杭州购房者张女士表示，自己每年都会去好几次普陀山，每次去都会住一阵，酒店费用不菲。所以她索性考虑在舟山买一套房，兼做投资。